Muro di recinzione

Realizzazione di una veranda coperta

Capita spesso che ad un amministrativo arrivi la richiesta di poter coprire il terrazzo di casa, di solito il condomino che fa questa richiesta ..... se la fa prima di aver coperto il terrazzo chiede all' amministratore di presentare la richiesta in assemblea.

Oggi vedremo tutti gli articoli e le relative maggioranze che servono per ottenere il permesso.

Cominceremo con il dire che l' articolo 832 cc. " Contenuto del diritto "
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l' osservanza degli obblighi stabiliti dall' ordinamento giuridico [cost. 42, 43, 44, ].

Ma se da una parte il codice civile ci dice che possiamo disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo dall'altra la corte di cassazione ci invita ad essere oculati evitando di dover rimuovere la copertura del terrazzo, infatti diverse cause si sono risolte a sfavore del condomino che ha dovuto rimuovere la copertura.

ciò accade in virtù dell' articolo 1127 c.c. e dall' articolo 1120 che citano quanto segue :

Aspetto architettonico
Il diritto di sopraelevazione è limitato dalle condizioni e dall'aspetto architettonico dell' edificio.
In particolare, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l' aspetto architettonico o diminuisce l' aria o la luce dei piani sottostanti.

Decoro architettonico
Dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso.

le due nozioni, pur differenti, sono strettamente complementari.

Questo vuol dire che se in fase di richiesta di copertura di un terrazzo

L' amministratore di condominio non potrà autorizzarvi e neppure negarvi a poter eseguire il lavoro ma non potrà nemmeno essere responsabile qualora il condominio dovesse fare rivalsa.

Un buon amministratore eventualmente vi suggerirà di mettere a conoscenza il cndominio del vostro progetto.

In caso di rivalsa da parte del condominio 
Lo stato e pregio architettonico dell'edificio cosi come lo stato di degrado dell'edificio e dell'aspetto architettonico dello stesso è una decisione riservata al giudice di merito ed è quindi una valutazione che va effettuata caso per caso.

Significa che il condomino che si presenta in assemblea citando sentenze di cassazione che possono risultare similari al proprio caso non possono essere accolte come attenuanti in quanto un eventuale giudice non ne terrebbe conto valutando le eventuali opposizioni sorte nel condominio caso per caso.

Non solo;
la legge ci dice che ciò vale anche se la fisionomia dello stabile sia stata in parte lesa anche da altre modifiche preesistenti, salvo il caso in cui le modificazioni apportate rendano l' edificio in un tale stato di degrado complessivo " da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento".

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La trasformazione di un balcone in veranda rientra nei casi sopra citati , trasformando quella parte accessoria aperta dell' unità immobiliare si avvia un processo di aggiunta di un vano, procedere senza le dovute accortezze porterebbe il condomino verso guai sicuri quali :

• Sanzioni per gli illeciti penali ed amministrativi 
• azione condominiale per lesione del decoro dell'edifici

C'è però un decreto legge pubblicato nella gazzetta ufficiale del 20 Novembre 2016 che ribalta in parte la situazione ponendo il proprietario di un balcone nelle condizioni di poter installare una veranda senza dover chiedere l' autorizzazione del condominio bensi richiedendo la sola autorizzazione al comune.

del http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/11/16/16A08003/sg

La norma rivista dal legislatore alleggerisce il richiedente che vuole realizzare una veranda sul proprio balcone ritenendo sufficiente l' autorizzazione chiesta al comune e nel caso di opposizione da parte del condominio definisce che in caso di autorizzazione da parte del comune con una scia esplicita alla realizzazione di una veranda questi non può richiederne la demolizione.

" Tutte le volte in cui si vuol costruire una veranda è necessario chiedere l' autorizzazione al Comune ( il cosiddetto permesso di costruire ) e questo a prescindere dai materiali usati, dalla dimensione della veranda stessa e della sua destinazione (lo scopo per il quale viene realizzata). E' quanto chiarisce una recente sentenza del Consiglio di Stato.

Si stabilisce inoltrecosa rientra nella parola veranda : 

La veranda viene definita come " un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate che all' occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro.

Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell' edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire.

La normativa si esprime anche sulla necessità di avere il permesso del condominio:

La realizzazione di una veranda porta con sè, quasi sempre, problematiche di tipo condominiale, perchè,

A DIFFERENZA DI TANTE ALTRE OPERE DI PICCOLA EDILIZIA, COME APPUNTO UN GAZEBO, SI PUO' REALIZZARE 

ANCHE SUL BALCONE DI UN APPARTAMENTO COLLOCATO IN UN CONDOMINIO 

Il punto, dunque, su cui spesso si fa confusione, è se per costruire la veranda c'è bisogno di chiedere l' autorizzazione all' assemblea. 

La normativa dice che : 

Sebbene la veranda è una struttura che può pregiudicare l'estetica del palazzo o addirittura la sua stabilità è pur vero che è realizzata sulla proprietà esclusiva (il balcone di casa) articolo 832 e cisacun condomino è libero, dentro le sue mura, di fare ciò che vuole.

Dunque, la scelta adottata dal legislatore è di contemperamento di entrambe le contrapposte esigenze:

• Il condomino che realizza la veranda non deve chiedere il preventivo permesso all' assemblea di condominio, MA PUO' AGIRE AGIRE AUTONOMAMENTE, dandone un previo preavviso all'amministratore;

• Il condomino deve però evitare che la veranda possa ledere l' estetica della facciata del palazzo cosi come indicato nell'articolo 1127 e 1120 sopra descritti e possa pregiudicare la stabilità dell'edificio. Se ricorre uno di questi casi l' assemblea può agire per ottenere, dal giudice, un ordine d demolizione della costruzione;

• La presenza o l' assenza del consenso dell'assemblea non può essere richiesto, dal Comune, come condizione per la concessione del permesso di costruire. Una cosa è infatti il rispetto della normativa edilizia, un altro quello della normativa civilistica.

Qui il legislatore un pò come Ponzio Pilato si lava le mani e definisce che : 

L'ESTETICA DEL PALAZZO E' QUESTIONE CHE RIGUARDA SOLO IL CONDOMINIO E NON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE.

Dunque, il Legislatore mette in guardia il richiedente specificando che si può avanzare la richiesta di copertura della veranda senza l' autorizzazione del Comune ma se questa deturpa o meno l' estetica del palazzo non lo definisce la pubblica amministrazione ma il condominio stesso.

In un certo senso il Legislatore ci consiglia l' uso del buon senso nel quale se si vuole evitare una discussione con l condominio che può costituirsi parte civile intraprendendo una causa volta a dimostrare che la veranda non deturpa l' estetica dell' edificio è consigliabile confrontarsi con il condominio tentando di strappare il consenso da parte dello stesso.

Il legislatore definisce anche che in ogni caso si deve richiedere il permesso al comune in quanto l' ente pubblico potrebbe ricorrere alla demolizione anche a distanza di anni e non solo qualora nel tempo nuovi condomini dovessero chiedere di rimuovere la veranda in assenza di un permesso da parte del comune la veranda deve essere demolita.